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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。
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內容來自hexun新聞
北港鎮房屋貸款率利試算重慶地票交易的得失
章錚[ 來自地票交易的財產性收入是增加農民收入的渠道之一，但從重慶的情況來看，對這類收入的覆蓋面和數量，不宜做不切實際的過高估計 ]關於鄉村土地權益的財產化，重慶的地票交易是常被提到的例子。重慶具體的做法是：將農民傢庭閑置（包括因農民工傢庭進城落戶而閑置）的宅基地復墾為耕地，將這些新增耕地的指標（即地票）出售給在城市周圍需要占用耕地從事非農建設的各類單位，售價扣除復墾成本後的85%的純收入歸宅基地的原擁有者。地票交易的支持者之所以贊許這種做法，是因為它可以在保證當地耕地面積不減少的前提下，一方面解決城鎮擴展所需要的土地，另一方面增加農戶（特別是地處偏遠、不會被城鎮建設開發到的農村的農戶）的財產性收入。在重慶本地農村人口大規模城鎮化的背景下，地票交易被認為可以在很大程度上解決進城農民工傢庭在城鎮購買住房的資金。地票交易能否達到上述目的呢？這需要從理論上和實際上來分析。在地票交易中，復墾宅基地的農戶是地票的供給方，城鎮用地單位是土地的需求方。如果一定時期內（比如10~20年）地票的供求是平衡的，確實能同時做到有利於城鎮建設、耕地保護和增加農民財產性收入。但如果供求不平衡，則上述三方面至少有一方會受到損害。具體來說，若地票供不應求，城鎮建設或因無地可用而停滯，或占用耕地建城鎮而使耕地減少。反之，若地票供過於求，則或者地票低價出售而使所有供給地票農戶的收入減少，或者地票不降價因而一部分農戶手中的地票賣不出去。從重慶的實際情況來看，在今後10~20年的城鎮化過程中，地票供過於求。重慶每年新增經營性用地需求約在2.5萬~3萬畝。2008年至2012年，重慶地票年交易量分別為1100畝、1.24萬畝、2.22萬畝、5.29萬畝和2.23萬畝，2013年已交易7400畝，預計全年交易量為2萬畝左右。就地票供給而論，據重慶市農委的計算，如果未來10年重慶有1000萬農民轉戶進城，理論上講，其退出的宅基地復墾後，就可以形成250萬畝地票。 這是按照平均一傢4口人占用一畝宅基地計算得出的。近兩年，重慶官方已經調低瞭農民轉戶進城的預計數。最新數字是，從2012到2020年，每年常態化轉戶進城40萬~50萬人。 照此計算，如果進城農民都願意退出宅基地，則一年的地票供給量在10萬~12.5萬畝。即使農戶的宅基地中有一半不適合耕作，重慶一年還可以供給地票5萬~6萬畝，相當於地票需求量的2~3倍。到目前為止，重慶地票大大供過於求的狀況還沒有出現，這是因為大多數農戶還在觀望。到2013年上半年，重慶累計轉戶進城人口已達376萬，而同期申請退出宅基地的農戶不到9萬戶。 按照平均一傢4口人計算，已經申請退出宅基地的農戶隻占重慶轉戶進城人口的1/10不到。按每戶占用一畝宅基地計算，地票供給僅為9萬畝，而同期的地票交易總量為11.84萬畝，地票供不應求，還需要土地儲備機構額外提供國有土地以維持土地交易市場的供求平衡。但從發展勢頭來看，就會得出不同的看法。據報道，到2011年11月底，重慶全市累計轉戶76.72萬戶、301.36萬人，其中，申請退出宅基地及附屬設施用地3.04萬戶，占比也不到4%。 而到2013年上半年，重慶累計轉戶人口已達376萬，而同期申請退出宅基地的農戶不到9萬戶。 這意味著從2011年12月到2013年6月，申請退出宅基地的農戶增加瞭約5萬戶，地票供給在5萬畝；而2012年和2013年上半年，重慶地票的交易量分別隻有2.23萬畝和7400畝，兩者相加約3萬畝。如果要使這一時期的地票供求平衡，2011年12月一個月重慶地票的交易量就必須達到2萬畝，相當於2011年全年交易量5.29萬畝的1/3以上。而這種供過於求的苗頭還是在9/10的進城轉戶農戶沒有將宅基地投入地票市場的條件下出現的。如果地票供過於求，會損失誰的利益呢？重慶地票交易實行之初，多數農戶都不願意退出承包地和宅基地，無論是當地政府，還是社會各界，大傢都以為地票會長期供不應求。因此，社會各界呼籲的是不能強迫農民退地；重慶市政府則一方面一再承諾，不會強迫轉戶進城人口退出承包地和宅基地， 另一方面實施瞭鼓勵農民將宅基地復墾和參加地票交易的政策。例如，規定地票交易中農民從所退宅基地得到的收入，每畝不低於9.6萬元，如果低於這一水平，不足部分由政府補足。 在這種情況下，隻要農戶自願將宅基地復墾，且復墾後的宅基地達到瞭耕地的標準，政府為瞭取信於民，就不能限制農戶參與地票交易。如果地票供過於求，就隻能由政府辦的土地儲備機構出面、按照地票交易保護價收購滿足市場需求後多餘的地票。即使根據前面的假設（轉戶進城農戶的宅基地中有一半不適合耕作）計算，重慶每年地票供過於求達3萬~4萬畝，如果按照目前實行的最低交易保護價17.8萬元/畝收購，土地儲備機構一年的儲備開支就達50億~70億元，而且至少連續支出5~7年。儲備瞭10年內都賣不掉的20萬~30萬畝土地，對重慶市政府來說是一個很大的負擔。與此同時，因為宅基地不適合耕作，重慶還有相當大比例的農戶無法通過地票交易得到財產性收入。以上分析表明，來自地票交易的財產性收入是增加農民收入的渠道之一，但從重慶的情況來看，對這類收入的覆蓋面和數量，不宜做不切實際的過高估計。（作者單位：北京大學光華管理學院）
新聞來源http://news.hexun.com/2013-11-21/159876020.html
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